Здесь можно срочно составить договор

Есть ряд вопросов, на которые стоит обратить внимание при составлении договора аренды недвижимого имущества.

Досрочное расторжение договор аренды недвижимости

Вопрос о досрочном расторжении договора аренды является частым основанием для конфликта между арендатором и арендодателем, поэтому действия сторон в этом случае необходимо предусмотреть при составлении соответствующего договора.

Например, капитальный ремонт или реконструкция помещения могут создать проблемы для арендатора и сделать использование помещения невозможным. Желательно включить в договор аренды условие о том, что арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды в случае проведения арендодателем работ по капитальному ремонту и/или модернизации и реконструкции помещения.

Кроме того, в договоре нужно предусмотреть условия для досрочного одностороннего расторжение договора арендатором, если арендодатель создает иные препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора аренды, а также при отсутствии в арендованном помещении хотя бы одной коммунальной услуги (электричество, холодная или горячая вода, отопление, канализация) в течение определенного времени при отсутствии вины самого арендатора (незаключение договора с ресурсоснабжающей организацией по вине арендатора, наличие задолженности перед ресурсоснабжающей организацией).

В договоре следуем согласовать срок на уведомление арендодателя об отказе от Договора в таких случаях.

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения арендованного помещения являются одной из частых причин спора между сторонами. Следует определить судьбу неотделимых улучшений, подлежит ли возмещению арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В случае, если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, последний может потребовать от арендатора восстановления первоначального состояния помещения за счет арендатора. Кроме того, в договоре можно предусмотреть, какие неотделимые улучшения помещения арендатор вправе производить, а какие нет. Например, можно установить в договоре запрет на реконструкцию/перепланировку помещения арендатором.

В договоре подряда стороны предусматривают обязанность подрядчика по приобретению материалов для выполнения подрядных работ. В этом случае стоимость подрядных работ включает стоимость материалов для работ по договору. При этом нередки случаи, когда оплата работ по такому договору предполагается после подписания сторонами акта выполненных работ. В таком случае подрядчик будет обязан производить закупку материалов за счет собственных средств.

Если у подрядчика собственных средств для приобретения материалов будет недостаточно, что станет причиной пропуска срока сдачи работ заказчику, подрядчик не сможет избежать ответственности за нарушение сроков выполнения работ и будет вынужден выплачивать неустойку заказчику.

Во избежание такой ситуации рекомендуется предусматривать в договоре подряда обязательное условие об оплате заказчиком аванса подрядчику на приобретение материалов, а также предусмотреть, что подрядчик вправе не приступать к выполнению работ по договору при неоплате заказчиком аванса.

Стороны договора подряда часто включают в договор пункт о том, что в течение определенного времени с момента получения акта выполненных работ заказчик должен возвратить исполнителю один экземпляр акта, подписанного и заверенного печатью Заказчика, или в тот же срок представить письменный мотивированный отказ от приемки работ. В противном случае работы по договору считаются выполненными и принятыми Заказчиком к оплате.

Заказчик может вести себя недобросовестно, уклоняясь от приемки работ по договору подряда с целью неоплаты выполненных работ. В этом случае подрядчику необходимо не просто направить заказчику акт выполненных работ, но сначала нужно письменно уведомить заказчика о том, что работы выполнены, и подрядчик готов сдать результат работ заказчику. Уведомлении должно содержать информацию о дате и времени сдачи работ заказчику и предложение заказчику явиться для приемки работ и подписания акта выполненных работ.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее индивидуальные характеристики такой вещи на дату исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Кроме того, в предварительном договоре рекомендуется указать точную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента (например, в течение трех месяцев с момента заключения предварительного договора). В дальнейшем, если стороны по объективным причинам не смогут заключить основной договор, но не утратят интерес в его заключении, они смогут перенести дату заключения договора, составив дополнительное соглашение.

Если срок заключения основного договора не будет указан в предварительном договоре, стороны должны будут заключить основной договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора

Если стороны заинтересованы в заключении основного договора и хотят подтвердить свои намерения, рекомендуется предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке. При этом необходимо учитывать, что условие о задатке должно быть оформлено в письменном виде, например, включено в сам предварительный договор купли-продажи, либо в форме дополнительного соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи.

Рекомендуется подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Тем более что в спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком.

Граждане и юридические лица могут осуществлять совместную деятельность, в том числе вести совместную предпринимательскую деятельность, направленную на получение прибыли, без образования юридического лица на основании договора простого товарищества.

Совместную деятельность, осуществляемую на основании договора простого товарищества без образования юридического лица, не следует путать с деятельностью юридических лиц, созданных в форме хозяйственных товариществ (полное товарищество, товарищество на вере), являющихся коммерческими организациями, а также товариществ собственников недвижимости, товариществ собственников жилья.

По договору простого товарищества участники совместной деятельности (товарищи) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели.

Вкладом является все, что товарищи вносят в совместное дело: любое имущество (движимое и недвижимое), деньги, деловая репутация, профессиональные знания, навыки, опыт в определенной сфере, деловые связи и т.п. Вклады товарищей признаются равными, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Внесенное товарищами в качестве вклада имущество становится общей долевой собственностью товарищей.

Расходы на ведение совместной деятельности товарищи несут пропорционально стоимости своего вклада в общее имущество.

Прибыль и убытки от деятельности простого товарищества также распределяется пропорционально вкладам товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено их соглашением.

Гражданским законодательством предусмотрена возможность создать негласное товарищество, т.е. простое товарищество факт существование которого не раскрывается для третьих лиц, о создании такого товарищества будет известно только его участникам (товарищам).

Общие дела простого товарищества может вести как один из товарищей, так и несколько товарищей по их соглашению. Ведение бухгалтерского и налогового учета в товариществе может быть поручено одному из товарищей.

Товарищ, которому поручено ведение общих дел и бухгалтерского учета обязан вести раздельный учет доходов и расходов от деятельности простого товарищества и иных видов деятельности.

Простое товарищество не является самостоятельным налогоплательщиком, поэтому налоги с прибыли (доходов) простого товарищества уплачиваются отдельно каждым из участников соразмерно своей доле, а налог на добавленную стоимость уплачивает участник, которому поручено ведение общих дел.

При заключении договора простого товарищества в его тексте следует подробно указать какой вклад в общее дело вносит каждый из товарищей, порядок внесения вкладов, права и обязанности сторон, режим имущества, переданного в качестве вклада, и порядок пользования таким имуществом, порядок ведения общих дел товарищей, порядок и размеры распределения прибыли, расходов и убытков товарищества, ответственность товарищей по общим обязательствам перед третьими лицами и друг перед другом, срок действия и порядок расторжения договора.